تقرير: أسواق العقارات في المدن المعرضة لخطر الفقاعة

هذه المقالة كتبت بواسطة قطاع الأخبار EgyExporter.com منصة الصادرات المصرية.

تقرير: أسواق العقارات في المدن المعرضة لخطر الفقاعة. منذ عام 2010، شهدت العديد من أسواق العقارات ارتفاعًا كبيرًا في الأسعار، وذلك بفضل انخفاض معدلات الرهن العقاري في السنوات العشر الأخيرة. لقد تنبأ الخبراء بنشوء الفقاعات العقارية. حيث يرتفع سعر الأصل إلى مستوى أعلى كثيراً من قيمته الأساسية.

يتم تحليل أسواق العقارات في 25 مدينة رئيسية في جميع أنحاء العالم من خلال مؤشر UBS العالمي للفقاعات العقارية. والذي يصنف المدن من -0.5 إلى 2.0 للإشارة إلى خطر الفقاعة. وكلما زاد عدد النقاط التي تزيد عن 1.5، والتي تضع السوق في فئة “خطر الفقاعة”، كلما أصبح السوق غير متوازن.

بالإضافة إلى تسجيل التغيرات في أسعار العقارات خلال العام الماضي، قمنا بتصور البيانات في الخريطة أعلاه.

 

تصنيف مخاطر الفقاعة حسب المدينة

ووفقاً لبحث أجراه بنك يو بي إس، تحتل زيوريخ، المركز المالي لسويسرا، المرتبة الأعلى، حيث سجلت 1.71 نقطة، مما يضعها مباشرة في فئة مخاطر الفقاعة. بفضل أسعار الفائدة الرخيصة في البلاد وأصحاب الدخل المرتفع، صعدت المدينة في تصنيفات مخاطر الفقاعة العقارية، من المركز الخامس في عام 2021 إلى المركز الثالث في عام 2022 إلى المركز الأول هذا العام.

وعلى النقيض من العديد من نظيراتها السابقة في المجال الخطير، فقد تكيفت القيم الإقليمية مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري هذا العام واستمرت في البقاء مرتفعة.

التصنيف الكامل لمخاطر الفقاعة في جميع أسواق العقارات الـ 25 هو كما يلي:

والداخل الثاني والأخير إلى أسواق العقارات مع احتمال حدوث فقاعة خطر هو طوكيو (1.65). كانت هناك تسع مدن في هذه الفئة في العام السابق، وبالتالي يعد هذا انخفاضًا.

في الواقع، شهدت جميع المناطق العقارية السبعة الأخرى التي حصلت على درجة أكثر من 1.5 في عام 2022 انخفاضات كبيرة في أسعار العقارات، والتي كان العديد منها بأرقام مزدوجة، مما وضعها في “منطقة مبالغ فيها”.

من بينها فانكوفر (-10.6%)، هونج كونج (-7.1%)، تل أبيب (-0.7%)، تورنتو (-14.7%)، فرانكفورت (-15.9%)، أمستردام (-14.0%)، ميونيخ (- 13.8%)، وفانكوفر (-10.6%).

إن الارتفاعات الكبيرة في أسعار الفائدة استجابة لتزايد التضخم هي السبب الرئيسي وراء انخفاض الأسعار بشكل عام. جعلت هذه الارتفاعات العديد من أسواق العقارات غير ميسورة التكلفة وأجبرت البائعين على خفض أسعارهم.

ومع ذلك، شهدت مدن أخرى – مثل طوكيو وزيوريخ المذكورتين سابقًا – زيادات في أسعار العقارات.

هذا هو الترتيب الكامل لتحركات أسعار العقارات من عام 2022 إلى عام 2023 من قبل UBS

وقد شهدت دبي، وهي حالة شاذة ملحوظة في هذه الفئة، زيادات مضاعفة في أسعار العقارات. وكان الدافع وراء ذلك هو ارتفاع معدلات الهجرة من قبل الأثرياء وكذلك ارتفاع دخل الأسر نتيجة للازدهار الاقتصادي الناجم عن أسعار النفط.

مُدرج في القائمة: المدن التي ترتفع فيها أسعار الإيجارات
ومع ذلك، فقد تحول سوق الإيجار بسرعة في الاتجاه الآخر للعديد من المواقع، بما في ذلك فانكوفر (+10.7%) وتورونتو (+6.0%)، حتى مع انخفاض أسعار المنازل في الجزء الأكبر من سوق العقارات الذي تم فحصه.

وفي هذه الحالة، يلعب التضخم دورًا مهمًا أيضًا، حيث يؤدي إلى ارتفاع الأرباح ومن ثم ارتفاع الإيجارات. علاوة على ذلك، يحاول المالكون الذين لديهم مستأجرين تخفيف العبء المالي عن طريق تحمل نفقات أكبر على الرهن العقاري.